當(dāng)前位置：中國廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細內(nèi)容
論小戶型房產(chǎn)營銷
作者：佚名 時間：2004-3-10 字體：[大] [中] [小]
一、 小戶型房屋營銷的支持要素
1、 地段支持
小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個方面，一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心理位置。
小戶型產(chǎn)品的絕對地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標(biāo)位置，其關(guān)系要素有該地和核心商圈的絕對距離，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等因素。
小戶型產(chǎn)品的心理位置，其關(guān)系要素有與核心商圈的心理距離、與時尚消費圈連接的緊密程度、與前沿思想潮流圈結(jié)合的緊密程度。
小戶型產(chǎn)品的地段因素對小戶型產(chǎn)品的營銷常常具有決定性作用。因此我們研究小戶型產(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢，常常成為小戶型產(chǎn)品營銷中的關(guān)鍵因素。為此我們將從我們所列舉的因素中對小戶型產(chǎn)品的地段因素進行分析。
◆ 與核心商圈的絕對距離：
與核心商圈的絕對距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務(wù)設(shè)施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達，時尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價值本身就無與倫比。
這些地段內(nèi)，一般而言，是高知識、高技術(shù)的知識產(chǎn)業(yè)云集的地方。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學(xué)歷的高層知識文化精英。與之相匹配的是他們的高收入與高消費。他們的消費通常成為這個城市的消費潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個城市時尚消費的代言人。
因此在這些地段的小戶型產(chǎn)品一個最為通常的表現(xiàn)就是高價格，而且產(chǎn)品創(chuàng)新也大多在這些地段。比如最先小戶型的裝修房營銷，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場中，我們可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產(chǎn)品營銷。
產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是緊密聯(lián)系在一起的，綜觀解放碑小戶型樓市，我們可以得出這樣一個結(jié)論，即裝修房的價格在扣除裝修成本后，仍遠遠高出清水房的價格。
與裝修房高昂的價格相適應(yīng)的是，該種產(chǎn)品的營銷的先進性，重慶樓市中大多概念產(chǎn)品都是由他們貢獻的，而他們的營銷推廣費用比例也遠遠高出清水房。他們通過大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識形態(tài)方面改變?nèi)藗兊南M觀與產(chǎn)品價值觀。而與核心商圈的絕對距離越近，這種狀態(tài)也就越明顯。因此可以說小戶型產(chǎn)品營銷的繁榮程度是由核心商圈為軸心，向外延展的。
從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，核心商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新，營銷手段創(chuàng)新的溫床。高附加值的產(chǎn)品與革新性產(chǎn)品多在這些地方出現(xiàn)。因此我們可以得出這樣一個結(jié)論，即與核心商圈的絕對距離越近，也就越適宜生產(chǎn)高附加值與革新性產(chǎn)品，而產(chǎn)品營銷成功的可能性也就越大。
◆ 與核心商圈的心理距離
與核心商圈的心理距離是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認識也不同。但是通常而言心理距離的遠近，在城市內(nèi)，與公交系統(tǒng)的發(fā)達密切相關(guān)。公交系統(tǒng)越繁榮的地方，人們的心理距也就越近。這種心理上的不同認知感，對小戶型的營銷顯得尤為重要。
小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是單身或者丁克家族的終極用房，這類使用者購買小戶型物業(yè)，將之使用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的使用功能；二是準單身與準丁克家庭將之作為過度房使用，該種使用者，更側(cè)重對產(chǎn)品臨時性過度性功能；三是炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資回報率與出租率。
前兩個目的的購房者，從當(dāng)前我們的城市人口結(jié)構(gòu)，與社會經(jīng)濟與教育的發(fā)展速度來看，多數(shù)是年輕一族（在老齡社會或者經(jīng)濟處于成熟期的社會或許例外）。在重慶表現(xiàn)更為明顯，當(dāng)一個城市的中產(chǎn)階層尚未形成之時，城市的年輕的白領(lǐng)階層就成為這個城市的主導(dǎo)消費潮流的代言人。由于城市經(jīng)濟的發(fā)展階段與我國教育改革的程度，在目前，我國的知識階層大多集中在25—35歲這個年齡階段。
在這個階段的年輕城市白領(lǐng)，如果不是家底殷實，只能靠自己創(chuàng)業(yè)來滿足住房需求的話，大房對他們而言，無疑是奢侈品，能夠享受車房同時擁有的年輕金領(lǐng)人士，在我們的城市應(yīng)該說是一個相對小的范圍。
通過上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購買者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。即他們靠自己的知識與能力在我們這個發(fā)展的城市中，憑借自己的才識，經(jīng)過幾年的打拼，能夠在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了發(fā)展自己的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要因素。
到達工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中的重要因素。因此在絕對距離相對較近的核心商圈因為價格的高昂而讓他們無法承受之時，時間距離的遠近就成了他們選擇房屋的一個極其重要的因素。在城市的時間距離，通常是靠直達的公交車來計算的，因此公交系統(tǒng)的發(fā)達與否，即成了衡量心理距離的一個極端重要的因素。在重慶樓市中，金島花園就是一個極為典型的范例。
心理距離遠近的另一個重要因素就是與時尚商圈、時尚潮流聯(lián)系的緊密程度。當(dāng)城市核心商圈與時尚意識、時尚潮流相分離時，這種原因在消費者購房的因素分析中的重要性就顯現(xiàn)出來了。這種情況比較典型的出現(xiàn)在重大附近，與沙區(qū)核心商圈同樣遠近的楊梨路與勞動路的繁榮程度差別就非常明顯，同樣作為樓盤，勞動路的小戶型呈現(xiàn)的是哄搶的局面，而大川花園與翰林景園在銷售則相對遲緩的多。在同樣的絕對距離，交通條件尚不及的地，對小戶型的認同度，卻遠遠高于另一個地方，則充分證明了心理距離的遠近對小戶型需求的重要程度。
從以上分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個地方是否適宜營建小戶型產(chǎn)品，除了與核心商圈的絕對距離的遠近外，與核心商圈的心理距離就成了是否建設(shè)小戶型產(chǎn)品重要標(biāo)準。
◆ 交通條件
交通條件的重要性在上面我們論述心理距離遠近的重要性時，已有所論述，但是交通條件對小戶型產(chǎn)品的重要性，我們尚未完全找出來。因此我們將在這繼續(xù)對交通條件的討論。
在城市，交通條件的發(fā)達與否，通常決定了地塊與房屋的價值。交通發(fā)達可分為兩種不同的情況，一是作為公交車始發(fā)地點線路的多少，二是作為中間站過往的公交車線路的多少。
在大多情況下，小戶型產(chǎn)品位于公交車始發(fā)線路密集的地方。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠離核心商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見，比較典型的只有金島花園。這是因為，非核心商圈的人口聚居地，因為通常情況下，整個地區(qū)顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。這些地方不僅城市生活配套設(shè)施落后，人們意識形態(tài)與觀念落后，而且通常也缺乏改變這種情況的新興的公司出現(xiàn)。他們充當(dāng)了城市的農(nóng)村的概念。
中間站過往的公交線路發(fā)達的地方，通常位于城市兩個或者以上的幾個壓核心商圈的三角地帶。它們到各個壓核心商圈的距離大致相等。這些地方由于在空間距離上具有可選擇性，因此也頗受小戶型買家的青睞。在這些地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品也比較容易獲得成功。但如果在這種不是城市三角地帶，但公交系統(tǒng)相對又比較發(fā)達的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品，營銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，因為這些地方是向城市的外延進行延伸。
從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建設(shè)小戶型產(chǎn)品時，我們一定不要在遠離核心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品。
◆ 街區(qū)功能規(guī)劃
城市社區(qū)模式，街區(qū)功能規(guī)劃對小戶型產(chǎn)品的影響主要體現(xiàn)在城市的功能規(guī)劃上。城市功能規(guī)劃參考因素主要有三個方面，即該區(qū)的歷史功能，現(xiàn)在的實際功能，或者是因為城市因為擴展，或者重新規(guī)劃而即將在未來體現(xiàn)的功能。
街區(qū)的歷史功能對房產(chǎn)營銷往往具有質(zhì)的規(guī)定性與不可更改性。房產(chǎn)企業(yè)在處理街區(qū)的歷史功能與產(chǎn)品規(guī)劃時，應(yīng)注重與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合，這種結(jié)合程度，與街區(qū)的歷史功能的強度密切相關(guān)—即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相關(guān)，街區(qū)歷史功能越是突出的地方，項目的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應(yīng)越高。因為要改變?nèi)藗冃哪恐屑榷ㄐ蜗�，這種形象越是深刻，就是越難改變。
街區(qū)現(xiàn)實的功能對產(chǎn)品形態(tài)的制約性比較小，因為一個現(xiàn)實的街區(qū)功能，因為少了歷史底蘊的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設(shè)產(chǎn)品時，可以依據(jù)塊地的地理特征與項目的經(jīng)濟指標(biāo)進行規(guī)劃，但項目在定位時，應(yīng)密切關(guān)注地塊所在街區(qū)在項目建設(shè)與銷售期，可能因規(guī)劃產(chǎn)生的功能改變與項目的功能背道而弛，從而產(chǎn)生市場的排斥，影響產(chǎn)品的銷售。
街區(qū)的未來功能規(guī)劃，主要是由未來的若干年時間內(nèi)，依據(jù)項目所在地與周邊各商業(yè)中心的地理連接而產(chǎn)生的機會或者因為重大交通條件的改變而產(chǎn)生的機遇。因此發(fā)展商在確定項目的功能時，除了應(yīng)密切關(guān)注政府規(guī)劃方面的動態(tài)外，還應(yīng)密切關(guān)注整個經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，與地塊地理位置與經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域的連接點之間的關(guān)系，自行預(yù)測將來在本區(qū)域可能擁有的機遇，從而預(yù)先規(guī)劃產(chǎn)品的功能形態(tài)，避免出現(xiàn)產(chǎn)品功能規(guī)劃失敗的重大決策錯誤。在另一個方面，由于項目功能規(guī)劃產(chǎn)生與項目建設(shè)成績，也會影響到政府部門對該地理區(qū)域的功能規(guī)劃。因此從這個角度說，發(fā)展商在選擇一個尚未有功能規(guī)劃地塊時，應(yīng)做好先期分析，充分運用街區(qū)功能對產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭取一個對項目最有利的機遇。
本節(jié)論述的街區(qū)功能規(guī)劃，與小戶型產(chǎn)品連接的緊密程度不高，但是作為小戶型產(chǎn)品的營銷，對街區(qū)功能具有更大的依賴性。這是因為小戶型產(chǎn)品的營銷對象更為單一，性格指向也更具特色，營銷的風(fēng)險性也更大。因此更應(yīng)該注意對這個原理的合理運用。龍湖旁邊的加新時代印象就是忽視了這個原理，因此產(chǎn)品雖幾度變化銷售商，銷售仍不理想。
◆ 核心商圈的商業(yè)成熟度
核心商圈的商業(yè)成熟度，對小戶型產(chǎn)品的規(guī)定性主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的使用功能上。核心商圈的商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的功能就更為廣泛。從居住，投資或者商用三個方面來分析，我們有以下結(jié)論：
核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的三種功能都能得到比較完全的市場認同。在重慶樓市解放碑的小戶型產(chǎn)品推廣中，用于居住，投資、商用的比例相差并不懸殊，就可以充分證明這個觀點。
在核心商圈商業(yè)成熟度較低的次級商圈，小戶型產(chǎn)品的商用功能就體現(xiàn)的不那么明顯，小戶型產(chǎn)品的投資者也大為減少，取而代之的是對小戶型產(chǎn)品使用功能的強烈外現(xiàn)。而遠離核心商圈，或者核心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話，小戶型產(chǎn)品的商用功能則幾乎可以忽略不計。
核心商圈對小戶型產(chǎn)品的另一個規(guī)定性體現(xiàn)在產(chǎn)品的價格上，核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，產(chǎn)品的種類也越多；核心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價格也就越低，種類也越少。
◆ 與時尚消費圈的關(guān)系
時尚消費圈主要是城市功能規(guī)劃后，各功能區(qū)相互分隔后，產(chǎn)生的市場影響。通常而言，時尚商圈總是與零售業(yè)態(tài)與思想潮流緊密銜接的，因此消費的時尚商圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活躍的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方。
時尚消費圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)系主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品性能與功能上。因時尚消費圈充當(dāng)了一個城市消費潮流的代言人，因此越是距離時尚消費圈近的地方，產(chǎn)品的創(chuàng)新與革新程度越高，其營銷推廣的方式也就需要不挺的更新。因潮流天生具有暫時性，只有在有限的流行時間內(nèi)，將產(chǎn)品售出去，才能實現(xiàn)項目的經(jīng)濟價值。
因此距離時尚消費圈越近的小戶型產(chǎn)品營銷的風(fēng)險也就越大，因此小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，銷售周期也越短，廣告推廣力度也就越大。
2、 經(jīng)濟環(huán)境支持
小戶型產(chǎn)品的經(jīng)濟環(huán)境支持主要與項目所在地經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)密切相關(guān)。如果項目所在地的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)業(yè)，小戶型需求將非常有限。依據(jù)社會學(xué)的原理。二產(chǎn)業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團隊意識相當(dāng)濃厚，人的價值觀也以團隊價值觀為取向，人的獨立性意識并不濃厚，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求自己獨立的空間。
如果項目所在地三產(chǎn)業(yè)比較繁榮，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的比較強烈。這種狀況隨著三產(chǎn)業(yè)的繁榮而愈加強烈。三產(chǎn)業(yè)不僅帶來大量的年輕的知識精英，改變了當(dāng)?shù)氐娜司咏Y(jié)構(gòu)，讓當(dāng)?shù)貜氐鬃優(yōu)槟贻p人的社區(qū)，也給當(dāng)?shù)厣鐣膬r值觀與區(qū)域精神帶來變革，讓人們更加崇尚獨立，崇尚創(chuàng)新。大量的年輕城市知識精英本身的產(chǎn)品需求，與他們激發(fā)的當(dāng)?shù)爻缟凶粤⒑蟮哪贻p人的需求共同構(gòu)成了小戶型產(chǎn)品的總需求。
三產(chǎn)業(yè)中知識產(chǎn)業(yè)的比重越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。對小戶型產(chǎn)品本身、營銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。這種狀況對營銷者來說，充滿了機遇與危險，需求的個性化為產(chǎn)品的高利潤創(chuàng)造了前提，但同時也更增加了營銷的風(fēng)險性。因此在如何有效在兩者中尋求平衡，就成為我們應(yīng)該謹慎思考的難題。
3、 人口環(huán)境支持
小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐主要是體現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)與人口素質(zhì)方面。小戶型產(chǎn)品客觀上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)進入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。在我國因為城市化的歷史并不悠久，第二種狀況在當(dāng)前我們的城市中，還比較少見。
小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支持不僅要求社區(qū)為青年社區(qū)，而且要求當(dāng)?shù)氐那嗄耆巳簱碛休^高的文化修養(yǎng)，價值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨立的性格特征。當(dāng)一個城市因城市化速度過快出現(xiàn)了知識性三產(chǎn)業(yè)的異常發(fā)達，則當(dāng)?shù)刭徺I需求主要體現(xiàn)在小戶型投資客戶中。
識別當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對小戶型營銷具有重要意義，人口結(jié)構(gòu)對小戶型產(chǎn)品營銷通常具有決定意義，是小戶型產(chǎn)品立項中最為關(guān)鍵的因素，營銷者應(yīng)對此保持高度重視。
4、 小戶型產(chǎn)品功能要素支持
通常我們指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚測衛(wèi)臥等幾個要素每樣只有一個，即我們通常所說的一房的概念，其面積通常不會超過50平方米，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如60平方米的兩房，80平方米的三房。
我們對小戶型產(chǎn)品的后一種分類，無疑擴大了小戶型產(chǎn)品概念的外延。因此給予了小戶型產(chǎn)品營銷更多的變數(shù)。這種分類對小戶型產(chǎn)品營銷的影響并不十分強烈，我們在此不再進行單獨討論。
5、 小戶型行銷推廣要素支持
小戶型產(chǎn)品行銷推廣的要素支持是一個綜合性的概念，它是項目所有特質(zhì)的累積。是這個產(chǎn)品的精神所在。它集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點、使用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及發(fā)展商的聲望與實力等所有要素。
我們在此提出小戶型產(chǎn)品行銷推廣要素，是為了強調(diào)小戶型產(chǎn)品營銷的整體性，全面把握整個產(chǎn)品的精神，而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個要素進行營銷推廣，以至是使?fàn)I銷陷入困境的尷尬。對小戶型產(chǎn)品的推廣要素，我們將在后面專門撰文進行分析闡述。
6、 小戶型的產(chǎn)品要素支持
小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個性，對小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計與顏色進行調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認同，而對小戶型產(chǎn)品戶型進行更為合理的設(shè)計；為了增強小戶型產(chǎn)品更具時尚性，對各種數(shù)字化配套設(shè)施的設(shè)計與搭配，與各種公共空間的使用功能規(guī)劃；小戶型產(chǎn)品環(huán)境景觀設(shè)計等。
二、 小戶型產(chǎn)品價格策略
1、 價格與地段的關(guān)系
地段是小戶型產(chǎn)品價格第一決定因素。我們這里的地段將細化到項目的背臨街面，與步行街等城市中心的距離將以米數(shù)進行計算。地段與價格存在以下關(guān)聯(lián)：
◆ 背街面的價格通常會低于臨街面的價格；
通常情況下，在背街面與臨街面的價格異常敏感，在營銷實踐中，我們不得不謹慎衡量背街面的價格差，通常狀況是，產(chǎn)品的單價越高，消費者對此也就越敏感，對價格的敏感系數(shù)則顯得不是很高。
通常情況下，背臨街面價格差大致在2—3%左右，但是當(dāng)臨街面與背街面有顯著差別時，他們通常的價差將會上升到6—8%。在制定價格策略時，我們一定要小心而仔細分析顧客的購買心理與他們對本產(chǎn)品的敏感點分析。從而賺取合理而又穩(wěn)妥的價差利益。
◆ 離城市中心越近其價格越高；
這是地產(chǎn)實踐中的普遍原理，在此我們將不在論證。值得指出的是，項目距城市中心絕對距離的遠近，不能成為制定價格的絕對標(biāo)準，在制定價格時，還需要參考項目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展性，交通條件在未來的變化等因素，再結(jié)合項目品質(zhì)綜合參考，在這之中找出本項目的合理價格區(qū)間，再在價格區(qū)間中尋找項目的最佳價格點。
◆ 商業(yè)區(qū)的價格會比居住區(qū)的價格高；
商業(yè)區(qū)因為需求明顯，會明顯高于非商業(yè)區(qū)的價格。非商業(yè)區(qū)由于地塊功能的未被認識性，或者消費者觀念上的拒絕，因此需求會低于商業(yè)中心。在制定價格起點時，建議參照上一條規(guī)律執(zhí)行，方能找出最優(yōu)價格。
◆ 靠近大型商場的價格會比不靠商場的價格高；
大型商場對小戶型產(chǎn)品的價格影響，要取決于地塊位置與商場經(jīng)營項目與產(chǎn)品的時尚程度，人流指數(shù)也成為項目定價的依據(jù)之一。如果項目地塊越是位于城市中心，商場規(guī)模與信譽度越高，經(jīng)營的產(chǎn)品越具有時尚性，那么小戶型產(chǎn)品的價格空間也就越大，如果再在營銷方式上，進行變化，價格就越有可能成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者。
◆ 核心商業(yè)區(qū)價格會高于非核心區(qū)產(chǎn)品的價格；
因地段關(guān)系與功能關(guān)系，核心商業(yè)區(qū)的價格會高于非核心商業(yè)區(qū)的價格。我們在制定非核心商業(yè)區(qū)小戶型產(chǎn)品的價格時，一定要注意到小戶型產(chǎn)品的價格發(fā)展空間。通常情況下，小戶型的價格發(fā)展空間，取決于區(qū)域態(tài)勢理論與產(chǎn)業(yè)態(tài)勢理論。當(dāng)區(qū)域態(tài)勢處于強勢的情況下，而產(chǎn)品又極具競爭力時，則小戶型產(chǎn)品的價格指數(shù)應(yīng)當(dāng)向核心商業(yè)區(qū)的中高端價格看齊，華宇時代星空與世紀銀河的成功充分證明了這一點。當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭處于強勢時，小戶型產(chǎn)品的價格應(yīng)該具有預(yù)見性與市場競爭力。楊家坪的小戶型價格則應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高于南坪區(qū)的小戶型產(chǎn)品的價格。
◆主中心商業(yè)區(qū)的價格高于次中心商業(yè)區(qū)的價格。
在主中心商業(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價格關(guān)系方面，存在一個邊緣市場理論問題。在此并不是否定我們的結(jié)論。但是在實際項目運作中，我們除了遵循這個規(guī)律外，我們也應(yīng)該注意邊緣市場帶給我們的機遇與陷阱：
邊緣市場理論的核心是一個機遇發(fā)現(xiàn)問題。機遇的多少或者價值性可用兩個指標(biāo)來尋找，一是項目周圍的基準人口數(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊與城市人群對這種文化底蘊的認同度。
在我們的市場實踐中，江北與南坪的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)的較少，其價格也相對其他產(chǎn)品形態(tài)，顯得沒有競爭力則多少基于這兩個原因。南坪由于作為新興城市區(qū)域，原來的老基礎(chǔ)人口相當(dāng)薄弱，沒有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐；而作為新區(qū)，其文化底蘊尚未形成，因而在該區(qū)內(nèi)，不僅小戶型產(chǎn)品顯得比較少，而且價格也不具備相對優(yōu)勢。而江北區(qū)雖為老城區(qū)，基礎(chǔ)人口雖較雄厚，但是其傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，其文化底蘊在城市中，表現(xiàn)的并不明顯，因而失去了城市潮流的認同。因此在江北，我們也比較少的發(fā)現(xiàn)小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)。
2、 高附加值營銷的必備要素
小戶型產(chǎn)品營銷要對產(chǎn)品的附加值進行深度挖掘，除了我們對地段因素與街區(qū)的規(guī)劃功能與歷史功能進行深度挖掘外，還可以從小戶型產(chǎn)品品牌化、發(fā)展商的信譽度，產(chǎn)品的先進性與營銷手段創(chuàng)新上著手。因品牌化是一個泛概念，因此我們將通過多個角度的營銷策闡述時，對品牌化作出全面的分析。在此列舉了一些常用的營銷措施，來對小戶型產(chǎn)品附加值營銷進行說明：
◆ 裝修房策略
小戶型產(chǎn)品進行裝修房營銷是實現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個非常有效的手段。
小戶型產(chǎn)品因為總價相對顯得比較低，因而消費者對產(chǎn)品的單價相對顯得不是那么敏感。由于面積小，加上裝修的價格后，小戶型產(chǎn)品的總價優(yōu)勢仍然相當(dāng)明顯，所以裝修房營銷不會對小戶型產(chǎn)品的價格形成抗性，也不會對產(chǎn)品使用者產(chǎn)生壓力。
小戶型產(chǎn)品特定的購買群體，決定了裝修后的小戶型不僅不會影響小戶型產(chǎn)品的營銷，反而會極大促進小戶型產(chǎn)品的營銷。盧鏗曾經(jīng)撰文指出小戶型產(chǎn)品的出路除了裝修還是裝修。由于小戶型購買者多是城市年輕白領(lǐng)，他們時間資源寶貴，因而在購買房屋時，對便利性的要求顯得相當(dāng)明顯；另一方面也由于戶型小，讓消費者在整個裝修過程中，有著煮了一大鍋飯，卻只有一個人吃的失落感，也就是消費者從自己進行裝修過程中，不能找到更多的樂趣；其三則是房屋裝修時的規(guī)模效應(yīng)的體現(xiàn)，單個個體對小戶型進行裝修的裝修成本會遠遠高于發(fā)展商提供的裝修房的裝修成本。因此一般小戶型產(chǎn)品業(yè)主還是比較樂于購買裝修房。這樣發(fā)展商就可以通過裝修的規(guī)模效應(yīng)獲取一部分超額利潤，從而提高發(fā)展商開發(fā)產(chǎn)品的利潤。